基于城市体检的老旧小区更新优先级评估研究——以赤峰市为例

Priority Evaluation of Updating Old Communities Based on Urban Physical Examination： A Case Study of Chifeng City

摘要

在城镇化存量提质阶段，老旧小区改造已成为践行“人民城市”理念的重要实践。以内蒙古自治区赤峰市为实证对象，基于城市体检机制构建“设施健康度-社会需求度-服务覆盖度-经济可行性”四维评价体系，通过熵权法确定各维度指标权重，结合TOPSIS法量化老旧小区更新优先级，同步运用层次聚类法解析更新需求的空间分异规律。研究表明：服务覆盖度与经济可行性构成老旧小区更新决策的主导维度，设施健康度与社会需求度形成基础支撑维度，四者协同构建起“生活圈服务强化-成本风险管控-安全隐患消除-群体需求响应”的分级响应机制。在北方资源型城市语境下，公共服务配置失衡、经济承载力空间梯度分化与建筑风险累积的交互作用，导致老旧小区更新紧迫性呈现三类梯度区域分化。据此提出三级治理路径：针对核心机制缺失的一般类区域，强化公共服务兜底与安全治理；针对次级平衡的良好类区域，侧重需求精准对接与活力激发；针对“双核协同”的优秀类区域，构建智慧治理与区域引领体系。该策略突破传统线性规划的局限，实现体检结果与动态治理的深度耦合。

Abstract

In the stage of urbanization and quality improvement of existing stock， the renovation of old communities has become an important practice in embodying the concept of “people-oriented cities”. Taking Chifeng City in Inner Mongolia as the empirical object， this paper constructed a four-dimensional evaluation system based on the urban physical examination mechanism， including “facility health， social demand， service coverage， and economic feasibility”. Using the entropy weight method to determine the weight of each dimension’s indicators， the paper quantified the priority of updating old communities through the TOPSIS method， while simultaneously applying hierarchical clustering analysis to elucidate the spatial differentiation of renovation needs. The research shows that service coverage and economic feasibility constitute the dominant dimensions for decision-making in the renovation of old communities， while facility health and social demand form the foundational support dimensions. Together， these four dimensions collaboratively establish a graded response mechanism that enhances service in living circles， controls cost risks， eliminates safety hazards， and responds to collective needs. In the context of northern resource-based cities， the interaction among the imbalanced allocation of public services， the spatial gradient differentiation of economic carrying capacity， and the accumulation of construction risks has led to the urgent need for the renovation of old communities presenting three types of regional differentiation. Accordingly， three-level governance pathways are proposed： for general areas with a lack of core mechanisms， strengthen the safety governance and basic public service support； for good areas with secondary balance， focus on precise demand matching and vitality stimulation； for excellent areas with “dual-core synergy”， establish a smart governance and regional leadership system. This strategy breaks through the limitations of traditional linear planning and achieves a deep coupling of physical examination results and dynamic governance.

Graphical abstract

关键词

老旧小区 / 城市体检 / 更新优先级 / 赤峰市

Key words

old community / urban physical examination / renovation priority / Chifeng City

老旧小区改造作为城市更新与治理现代化的重要实践载体，兼具工程系统性、命题综合性与规划层次性特征，既是统筹城市发展格局、弥合城乡差距的关键环节，更是深化城市体检机制、落实“人民城市”理念的核心纽带。随着我国城镇化进程迈入存量提质阶段，城市体检作为精准识别“城市病”、科学引导更新行动的基础性工具，其战略地位在政策制定与实践探索中日益凸显。住房和城乡建设部（以下简称住建部）自2020年起便明确提出“体检先行、更新跟进”的工作机制，强调将城市体检结果作为老旧小区改造优先级排序与问题攻坚的核心依据^［1］。至2024年，内蒙古自治区住房和城乡建设厅（以下简称内蒙古住建厅）进一步聚焦老旧小区设备安全隐患与能效提升短板，要求深化体检与更新的协同联动，增强社区安全韧性水平^［2］。因此，科学构建适配老旧小区尺度的体检评估体系，并据此精准识别更新优先级，已成为提升城市更新效能、实现城市精细化治理的迫切需求。

国内老旧小区改造研究历程呈现出清晰的阶段性演进特征。早期研究实现了从传统旧城改造向新城市主义理念的根本转变，强调营造多元化、人性化的宜居生活环境，并发展出“渐进式”开发模式，主张通过分阶段推进持续提升居民生活质量^［3⁃4］。随着宏观层面改造实践取得阶段性进展，学界逐渐发现微观更新环节的短板，研究重心随之转向社区营造与微更新。仇保兴^［5］基于城市紧凑度视角，探究其对生态宜居性的影响，强调建立动态响应的弹性更新机制。陈蓓^［6］提出“微更新”实施路径，倡导改造 方向由大体量空间开发转向小规模、小投资、微环境优化的精细化更新，并着重强化居民主体参与性。吕飞^［7］则从居住空间精神价值维度切入，提出通过提升居民参与度，实现老旧小区健康化改造及绿色交往空间再生。当前研究深化期聚焦理论体系完善与多元主体协同治理机制构建。骆建云等^［8］以广州市为案例，构建基于韧性城市理念的多维度改造框架，旨在提升社区韧性水平。吴志强^［9］提出整合人文关怀、技术创新、政策机制与市场逻辑的“城市更新十二决”系统理论，形成全周期有机更新策略体系。与此同时，作为老旧小区更新重要支撑的城市体检研究，也集中于操作层面的创新优化。罗佳等^［10］建立问题与价值双重导向的指标体系，为更新单元划定提供优化方案。徐辉等^［11］提出“住房-小区-街区-城区”四维体检框架，构建起体检与更新的闭环治理体系。钱竞等^［12］则构建规划与体检评估的互动框架，为跨区域、跨场景应用提供参考。

当前国内针对城市体检与老旧小区更新优先级评估的耦合性研究尚处于探索阶段，现有成果主要聚焦于三个方面：其一，城市体检技术框架的构建多集中于城市宏观尺度，针对老旧小区这类微观单元的精细化诊断工具开发相对滞后；其二，更新优先级评估过于侧重物质环境指标，对于居民实际需求、 产权结构复杂性等社会与空间交织因素的量化整合，尚未形成普遍适用的模型；其三，规划响应机制研究大多遵循“评估⁃策略”的线性思路，缺少基于体检结果动态反馈的弹性调控体系构建。现有研究在地域适配性方面尤为薄弱，针对中小城市的实证探索稀缺。这导致部分城市在协调社区治理与更新效能提升的过程中，面临理论支撑不足、技术方法适配性欠缺的双重挑战。基于此，本文通过构建以老旧小区城市体检评价体系为核心的优先级评估模型，旨在弥补既有研究在技术工具地域适配性、多源数据融合机制、实施过程动态调整等维度的研究空白，为同类城市提供可迁移、可操作的更新决策支持方案。

1 研究区域、数据及方法

1.1 研究范围

本研究选取内蒙古赤峰市作为实证研究区域。赤峰市作为蒙东地区中心城市，于2021年被住建部确定为内蒙古首个国家级“城市体检与更新双试点”，其老旧小区的存量规模、问题复杂程度在北方资源型城市中具有典型代表性^［13］。同时，作为生态环境部“北方农牧交错带脆弱区治理”的重点区域，赤峰市在城市体检中“生态宜居性”维度持续被列为自治区级治理预警单元，相关实践已纳入国家《城市更新蓝皮书》案例体系^［14］。基于此，本研究聚焦赤峰市中心城区百柳、新华、长青、双桥4个社区所辖的14个老旧小区（如图1所示），开展更新优先级评估研究，以期为同类型城市提供可复制、可推广的更新决策路径。

1.2 数据来源

本研究采用多源异构数据融合方法，所需基础数据主要来源于宏观与微观两个层面。宏观层面的统计数据，一方面源自《赤峰市统计年鉴（2024）》公布的经济社会发展指标；另一方面依托赤峰市住房和城乡建设局发布的《城镇老旧小区改造专项规划（2021—2025年）》与《赤峰市住房和城乡建设局关于2023年赤峰市城市体检结果的报告》，二者共同构成城市更新政策分析框架与问题诊断基准。微观层面的实证数据通过实地调研与线上线下问卷调查相结合的方式获取，采集社区人口数量、设施破损数量、儿童活动空间质量等指标。住宅房价数据来源于安居客专业平台公布的2023年挂牌交易价格（见表1）。

空间数据处理方面，基于OpenStreetMap建筑轮廓矢量化结果确定小区空间边界，借助ArcGIS 10.8平台对14个老旧小区进行多级步行等时圈分析，生成5分钟、10分钟、15分钟生活圈服务域空间模型，基于高德地图开放平台（API）获取的兴趣点（POI）数据，经空间配准与核密度估计处理转化为连续数值表面，进而通过叠置分析方法，量化各圈层内的公共交通可达性密度、基础医疗服务覆盖强度及商业活力指数等评价指标。

1.3 研究方法

本研究采用熵权-TOPSIS法构建老旧小区城市体检评价模型。其一，熵权法是一种基于信息熵理论的客观权重确定方法^［15-16］。信息熵值的高低，直接表征了相应信息源所蕴含数据的不确定性或无序状态的程度。该方法的权重分配严格建立在对各评价指标原始数据离散程度的量化分析之上，能够有效规避人为主观偏好的干扰，显著提升评价结果的客观性与可信度。其二，TOPSIS模型本质上是一种面向多目标决策问题的排序择优方法。其核心逻辑在于，精确计算每一个备选方案与预设的理想最优解以及理论最劣解间的相对接近程度，并据此对所有方案进行综合排序比较^［17］。

1.3.1 熵权法权重确认

（1）建立评价矩阵。构建多个指标矩阵时，假设有m个评价对象，n个评价指标，x_ij 为第i个评价对象下的第j个评价指标所对应的数据（i=1，2，…，m；j=1，2，…，n），形成原始数据矩阵。

\begin{array}{c}{\mathit{X}}_{ij}=\left[\begin{array}{cccc}{x}_{\mathrm{11}}& x_{\mathrm{12}}& \cdots & x_{\mathrm{1}n}\\ x_{\mathrm{21}}& x_{\mathrm{22}}& \cdots & x_{\mathrm{2}n}\\ ⋮& ⋮& \ddots & ⋮\\ x_{m\mathrm{1}}& x_{m\mathrm{2}}& \cdots & x_{mn}\end{array}\right]\end{array}。（1）

（2）数据标准化处理。由于不同性质的指标会对结果产生较大的影响，所以在计算过程中要除去量纲的影响，对数据进行规范化处理。

对于正向性指标的处理为

y_{{}_{ij}}=\frac{x_{ij}-\mathrm{m}\mathrm{i}\mathrm{n}\left(x_{j_{}}\right)}{\mathrm{m}\mathrm{a}\mathrm{x}\left(x_j\right)-\mathrm{m}\mathrm{i}\mathrm{n}\left(x_j\right)},（2）

对于负向性指标的处理为

y_{{}_{ij}}=\frac{\mathrm{m}\mathrm{a}\mathrm{x}\left(x_j\right)-x_{ij}}{\mathrm{m}\mathrm{a}\mathrm{x}\left(x_j\right)-\mathrm{m}\mathrm{i}\mathrm{n}\left(x_j\right)}。（3）

在这两个数式中，x_ij 为第i个单位的第j个指标的原始值，y_ij 为经过标准化处理过后的第i个单位的第j个指标值。为了保证标准化处理后指标的有效性，在结果后均增加0.000 1。

（3）定义标准化值。计算各个评价对象下的指标的比重。

P_{ij}=\frac{y_{ij}}{{\sum }_{i=\mathrm{1}}^m{y}_{ij}}。（4）

（4）计算指标信息熵值e_j 和指标的变异程度g_j。

e_j=-\frac{\mathrm{1}}{\mathrm{l}\mathrm{n}{m}_{}}{\sum }_{i=\mathrm{1}}^m{P}_{ij}\mathrm{l}\mathrm{n}{P}_{ij}，（5）

g_j=\mathrm{1}-e_j，（6）

式中e_j 为第j项指标的信息熵值，其中指标的熵值e_j 越大，其权重越小，综合评价的作用越小；反之权重越大。

（5）计算指标权重w_j。

w_j=\frac{g_j}{{\sum }_{j=\mathrm{1}}^n{g}_j}。（7）

1.3.2 TOPSIS法排序模型　（1）计算加权规范矩阵这一步骤的主要目的是能减少主观因素的影响，利用上一步计算出来的权重和标准化的数据相乘得

Z_{ij}=y_{ij}\cdot w_j。

（2）确定正、负理想解与欧氏距离。这一计算步骤的目的是要对不同的指标进行定义，指标向量值到正理想解的距离越近，则表现越好，反之则越差。

正理想解为

Z_j^{+}=\mathrm{m}\mathrm{a}\mathrm{x}\left(Z_{\mathrm{1}j},Z_{\mathrm{2}j},\dots ,Z_{mj}\right),（8）

负理想解为

Z_j^{-}=\mathrm{m}\mathrm{i}\mathrm{n}\left(Z_{\mathrm{1}j},Z_{\mathrm{2}j},\dots ,Z_{mj}\right)\mathrm{。}（9）

通过得出的正负理想解得出欧式距离计算公式为

d_i^{+}=\sqrt[]{{\sum }_{j=\mathrm{1}}^n{\left(z_{ij}-z_j^{+}\right)}^{\mathrm{2}}},（10）

d_i^{-}=\sqrt[]{{\sum }_{j=\mathrm{1}}^n{\left(z_{ij}-z_j^{-}\right)}^{\mathrm{2}}}\mathrm{。}（11）

相对贴近度计算公式为

C_i=\frac{d_i^{-}}{d_i^{-}+d_i^{+}}\mathrm{。}（12）

C_i 值越大说明在城市体检的指标下老旧小区的居住水平越高。反之，则说明老旧小区的居住水平越低。

2 结果分析

2.1 熵权法权重分析

本研究立足老旧小区概念内涵与城市体检政策要求，依据指标体系构建原则，系统梳理了老旧小区更新领域的相关政策文件与学术文献。通过提炼文献与政策中的高频指标形成初选指标集，初步搭建起涵盖4个一级指标、18个二级指标的评价框架。为进一步优化指标体系，研究采用李克特五级量表对各初选指标的重要性进行量化评估，并设置开放性题目以征集补充指标。调研采用线上与线下相结合的方式，面向赤峰市主城区居民发放问卷。总计发放330份，回收310份，其中有效问卷305份，有效回收率达到92%，问卷回收效果良好。基于问卷反馈结果，并结合指标数据的可获取性与实际操作可行性，本研究对初选指标进行筛选与凝练，详细样本数据因篇幅限制未予展示。采用Cronbach's α系数对李克特量表部分进行内部一致性信度检验，测得α值为0.961，表明问卷具有较好的信度；效度层面，内容效度通过专家咨询论证指标重要性与表述恰当性的方式得以保证，结构效度则借助探索性因子分析验证，结果显示KMO值为0.981，且提取出的公因子与预设维度高度吻合。最终确立由4个一级指标、13个二级指标构成的老旧小区评价体系，具体指标设置见表2。

基于前期获取的各指标数据，本研究通过熵权法模型测算，得出老旧小区更新优先级评估体系的差异化权重结构（见表3）。在准则层维度，服务覆盖度占据主导地位，经济可行性紧随其后，构成核心考量维度，而设施健康度与社会需求度则权重相近且相对较低。这一结果表明，公共服务资源的配置水平与更新项目的经济约束是决定赤峰市老旧小区更新优先级的首要因素；建筑本体状况与特定群体需求是重要的基础性影响因素。指标层分析结果揭示，公共交通密度、户均改造面积及 建筑漏水栋数比构成高权重指标集群，分别凸显了改善居民出行便利性这一最迫切公共服务短板、更新成本规模对可行性的关键约束作用以及解决直接影响居住安全与品质的硬件缺陷的物理基础地位。同时，基础医疗设施密度、儿童活动设施数比及建筑外立面破损栋数比等指标亦具有显著影响权重。从综合权重分布特征来看，该评估体系形成了以“生活圈核心服务强化-高成本风险管控-安全隐患消除-特定群体需求响应”为核心路径的分级响应机制，为基于城市体检的老旧小区更新优先级评估提供了重点框架。

2.2 TOPSIS模型综合评价分析

将各指标数据代入公式（8）-（12），结果显示（见表4），14个老旧小区在各维度上呈现明显的空间梯度分异特征。在设施健康度维度，永巨小区以0.770分位列第一，市委二院以0.425分处于末位，71.4%小区评分分布于0.450至0.662区间，极差达0.345，揭示建筑老化问题呈现全域均质化特征。社会需求度维度呈现典型的两极分化格局，永巨北小区、天合阳光城与新华小区构成高分集群，其居民对儿童活动设施完善与公共空间优化的诉求尤为强烈；辽河小区以0.343分居于末位，得分不足头部集群均值（0.689）的半数，凸显部分小区存在社区服务资源配置盲区。服务覆盖度的离散性最为突出，新华小区以0.801分位居榜首，是末位永巨北小区（0.065分）的12.3倍，且评分后六位的小区得分均未超过0.250，实证表明赤峰市老旧小区在公共交通可达性与医疗资源覆盖方面存在结构性剥夺现象。经济可行度形成三级梯度分化，天合阳光城等4个小区评分超过0.70，构成高融资能力组；长青电业小区等6个小区评分集中在0.43左右，为中等融资能力组；康乐小区和永巨北小区评分低于0.30，属低融资能力组，高值组资金保障能力达低值组的3.2倍，体现更新可行性的刚性约束。上述空间分异特征与熵权法测算的权重结果形成理论互证，服务覆盖度与经济可行度的极端离散性主导综合排序。

2.3 层次聚类分析

本文在对赤峰市老旧小区实施城市体检的评估研究中，构建了相应的评价指标体系。为深入剖析14个样本小区的综合状况及相互关联特征，采用SPSS 26.0统计软件开展层次聚类分析，具体选用组间连接法作为聚类规则，并设定平方欧氏距离为衡量小区间差异的距离测度。基于上述方法，对样本小区进行聚类运算后，最终生成了能够直观反映各小区综合评价结果相似性与差异性的聚类谱系图（图2）。基于聚类谱系图的判读，确定本次老旧小区样本的最优聚类数量为3类。

老旧小区城市体检评估结果为“优秀”的区域包含新华小区与永巨小区（图3）。该类老旧小区沿城市主干道呈“线形点状”分布，呈现出“生活圈核心服务强化-安全隐患消除”的高度协同发展路径。新华与永巨小区以公共服务覆盖度与设施健康度为双核驱动，实现生活圈交通、医疗资源高效配置与建筑本体风险系统性管控。其服务覆盖度领先优势印证生活圈核心服务强化机制的有效性，而设施健康度全域顶尖地位则体现安全隐患消除的标杆实践^［18］。尽管经济可行度提供稳定支撑，但社会需求响应相对薄弱，反映特定群体诉求精准识别仍存在优化空间。

老旧小区城市体检评估结果为“良好”的区域包含10个小区。该类老旧小区沿城市次干道呈“点状聚集”分布，其发展依赖于“高成本风险管控-安全隐患消除”的次级响应路径。公安、天合阳光城等小区凭借设施健康度中位均衡与经济可行度的两极分化特征，形成以建筑安全为基底、差异化融资能力为支撑的发展模式。该群体中高成本风险管控机制具象化为经济可行度梯度分化下的筹资能力分层，而设施健康度的普遍达标实现了安全隐患的初步控制。然而，生活圈服务的弱连通性与特定群体需求响应缺位，制约其向更高层级演进。

老旧小区城市体检评估结果为“一般”的区域包含3个小区。该类小区均集中分布在城市核心区边缘地带，该类区域说明分级响应机制存在结构性断裂问题。永巨北小区与康乐小区深陷公共服务崩塌与经济可行性断裂的双重困局，导致生活圈核心服务强化与高成本风险管控机制双双失灵。尤为典型的是永巨北小区，其社会需求度评分较高，反映出居民对特定群体需求响应的强烈诉求，但服务覆盖度处于低位，造成生活圈服务系统功能薄弱。此类区域揭示当核心机制失效时，单点优势无法维持小区正常发展状态。

2.4 更新策略

针对城市体检评估结果为“一般”的老旧小区，需构建基础保障与机制创新的综合治理体系。针对公共服务缺失与建筑安全隐患突出的问题，建立公共服务强制覆盖与产权共享治理框架^［19］。通过立法明确保障500 m生活圈基础医疗设施全覆盖的刚性要求，同步推行商业设施收益共享计划。实施危房产权合作改造，重点消除因设施健康度低下引发的建筑安全风险。动态治理方面，组建街道、物业、居民三方协同小组^［20］，实行十五日限时响应机制并纳入考核，居民安全监督贡献可兑换社区公共资源使用权益。通过政府与社区的双轨支持，确保居民基本生活需求得到及时响应，切实提升小区生活便利度与居住安全感。

针对城市体检评估结果为“良好”的老旧小区，应保证精准提升与活力激发机制的正常运作。聚焦特定群体需求响应不足与设施管理缺位两大短板，构建需求精准对接与设施共管体系。依据儿童及 老年人分布优化活动空间布局，建立物业服务数字化评价系统。在动态协商层面，定期召开季度社区治理听证会，搭建居民、物业与街道三方沟通平台；建立物业服务质量等级与公共收益分配的联动调整机制，以公共收益分配的正向激励倒逼服务质量提升。通过存量空间优化与精准诊断双轮驱动，实现资源高效利用与功能升级，让居民在近距离享受更丰富的社区服务。

针对城市体检评估结果为“优秀”的老旧小区，应打造长效引领与智慧治理的示范体系。发挥标杆引领作用，打造可持续宜居社区样板。推广“15分钟生活圈”的建设经验，将优质医疗服务与文化活动延伸至周边区域。全面应用建筑安全智能监测系统，实施节能效益再投入计划。治理创新方面，设立多方更新治理委员会，实行重大事项共同决策，同步建立居民微更新自主提案通道^［21］。通过市级绿色建筑标准与城市群协同机制，推动优质资源全域流动，让高品质生活环境惠及更多居民。

3 结论与讨论

本研究以城市体检机制为理论支撑，聚焦老旧小区更新优先级评估问题，构建了融合多维度指标与定量分析的评价体系。研究发现，老旧小区更新决策遵循“设施健康度-社会需求度-服务覆盖度-经济可行性”四维逻辑框架，其中服务覆盖度与经济可行性构成优先级判定的主导维度，设施健康度与 社会需求度则为基础支撑要素，验证了“生活圈核心服务强化-更新成本风险管控-安全隐患消除-特定群体需求响应”分级响应机制的科学性与适用性。实证分析揭示了更新资源分配的空间分异规律：公共服务资源配置失衡、经济承载能力梯度分化与建筑老化风险累积程度的交互作用，共同决定了不同小区的更新紧迫性，形成优秀类小区的“双核协同”示范效应、良好类小区的次级平衡状态以及一般类小区的核心机制断裂困境。

基于此，本研究提出适配地域特征的三级分类治理策略：对一般类区域，实施以公共服务兜底与建筑安全强制治理为核心的基础保障策略；对良好类区域，推行以需求精准对接与存量空间活力激发为抓手的品质提升策略；对优秀类区域，构建以智慧化长效治理与区域协同引领为目标的示范引领策略。这一策略体系突破了传统线性规划模式，实现了体检结果与动态治理的深度耦合。但本研究仍存在一定的局限性，其一，社会需求维度中对产权结构复杂性、社区社会资本等隐性因素的量化深度不足，其精准测度方法仍需持续探索完善；其二，所构建动态调控机制的长期效能与可持续性，需通过更长周期的实践跟踪予以检验。未来研究应拓展多类型城市实证，深化社会隐性因素量化方法，开发融合多源大数据的智慧化评估工具，并探索“小区-街区-城区”多尺度协同治理路径，推动城市更新向系统化、智慧化方向进阶。

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基金资助

内蒙古自治区哲学社会科学规划资助项目“跨界共建园区驱动内蒙古区域创新系统格局演化与优化路径研究”(2024NDB149)

赤峰学院研究生科研创新资助项目“城市更新背景下老城区老旧小区更新改造策略研究”(cfxyyjskycx2025025)